La inversión en bienes raíces sigue siendo un refugio de valor frente a la volatilidad de otros activos. En España, este sector no solo mantiene su atractivo, sino que se consolida como uno de los pilares del crecimiento económico.
En los primeros tres trimestres de 2025 se registraron 12.914 millones de euros en inversión inmobiliaria, cifrando un crecimiento del 31% respecto a la media de 2024. El volumen total de inversión esperado para todo el año asciende a 17.000 millones de euros, un dato que sitúa a España como uno de los mercados más dinámicos del mundo.
Ciudades como Madrid y Barcelona lideran el interés de inversores internacionales. Madrid ocupa el segundo lugar entre las favoritas, mientras Barcelona se sitúa en cuarta posición. Las rentabilidades brutas oscilan entre el 6% y el 7,5%, y alcanzan hasta el 10,9% en barrios emergentes como Villaverde Alto.
El mercado residencial, conocido como "Living", es el principal dinamizador de la demanda. Dentro de este segmento destacan tanto la vivienda en alquiler como las residencias de estudiantes.
La inversión inmobiliaria no crece en aislamiento, sino que se apoya en un entorno macroeconómico favorable:
Aunque la rentabilidad es elevada, los inversores deben tener presente ciertos desafíos que pueden afectar los resultados.
El sector inmobiliario evoluciona con las nuevas necesidades sociales y tecnológicas. El trabajo remoto y flexibilidad han llevado a muchos inversores a explorar zonas suburbanas y proyectos de coliving.
La demanda de nuevas formas de diversificación, como el senior living o los espacios logísticos, crece de manera notable. Estos activos alternativos han experimentado un aumento interanual del 329%.
En cuanto a precios, la vivienda nueva marca 2.467 €/m² (+5,5% trimestral), mientras la usada se sitúa en 2.153 €/m² (+1,9% trimestral). Se espera una subida de hasta un 5% en 2025, impulsada por la escasez de suelo y el dinamismo de la construcción.
Para evaluar una inversión, conviene diferenciar entre rentabilidad bruta y neta:
Rentabilidad bruta: (ingresos anuales por alquiler / precio de compra) × 100.
Rentabilidad neta: [(ingresos anuales – gastos) / precio de compra] × 100.
Gastos a considerar: IBI, comunidad, mantenimiento e impuestos. Tras descontar estos costes, la rentabilidad neta se sitúa generalmente entre el 5% y el 7%.
Recomendaciones para nuevos inversores:
Invertir en bienes raíces en España sigue siendo un clásico que, bien gestionado, ofrece apreciación a largo plazo y flujo de caja constante. Con un entorno macroeconómico sólido y múltiples nichos de oportunidad, este mercado continuará rindendo para quienes sepan adaptarse a sus tendencias y regulaciones.
Referencias
